大厂潮白河孔雀城通地铁吗距离多远,最惨县城!房价腰斩!但接下来可能要复苏了-房产频道

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放眼全国,北三县应该是最具先天优势的县城。

距离首都北京东三环核心——国贸,仅仅只有31公里,不堵车的情况下,45分钟直抵北京就业中心,位置可以说是绝佳。

但与此同时,这里也有着全国最惨的楼市,近3年房价几乎腰斩!

2016年的巅峰时刻,燕郊的房价曾经冲刺过4w,但此刻二手房苦苦维持着1.8w的体面,边上香河的房价更是已经跌至9800元/平,可以说比老家三四线还不如。

如此矛盾北三县楼市,到底还有没有机会复苏?此刻的房价,究竟是低估还是合理?

这是北三县考察的第一篇文章,先带大家盘一盘北三县的基本面。当然,后续老规矩,还会有第二篇考察文章落地到详细板块,关注的北三县的朋友们这几天可以持续关注。

北三县有没有机会复苏,必须先搞清楚三个底层逻辑。

第一,北三县直插北京,连接核心CBD,环一线位置绝佳。

北三县,听起来很像是北京的三个县城,但实际上是河北廊坊的三个县级市——三河、大厂、香河,与贵为北京副中心的通州,仅仅只有一条潮白河之隔。

北三县最为人所熟知的燕郊,其实是三河市下属的一个镇,只不过这个镇,是离通州核心最近的一个镇,直接北京核心。

距离北京市政府只有11.5公里,离北京核心CBD国贸仅有31公里,不堵车的情况下,45分钟直达核心CBD,可以说比京北的延庆、密云要更加北京。

这样的地理位置之下,北三县可以称得上环一线之最。

北京的面积其实非常大,要比上海、广州、深圳加起来的总和还要多,所以不是所有的环京城市都能享受到足够的人群外溢,南三县之所以比不过北三县,就在于与核心的距离。

从下面这张热度图可以看到,北京足够成规模的就业中心还是国贸、望京和中关村(000931,股吧),而国贸的人气,又是这三者之最。

所以,为什么说北三县的区位足够好?

因为这里,不仅离北京近,更是离北京核心CBD近。

为什么北三县能称为环一线之最?

因为放眼全国,能比北三县更贴近核心城市CBD的,几乎没有。

昆山花桥抛开地铁,距离上海陆家嘴(600663,股吧),实际驾车距离是45.3公里。惠阳要更远一些,距离深圳老城区罗湖,驾车距离也要49.3公里。

再加上通州一跃成为北京副中心之后,北三县距离核心政务区的距离只有11km,价值更是再上一层楼。

不仅离核心就业区足够近,离首都规划的未来副中心也足够近,价值真的杠杠的。

2016年,北三县的房价迎来了意料之中的爆发,但涨幅却是意料之外。燕郊的房价疯涨至3.5w,大厂价格也冲上了2.8w,香河的房价也来到1.8w附近,可以说是风光至极。

在深圳均价只有5w的2016年,这个价格除了北上广深,几乎走到哪都可以挑挑,所以说价格有虚高吗?确实有。

但紧接着,北三县的跌幅,远超这些虚高的部分。2017年6月一纸政策之后,北三县的房价直接砍半。

占着如此绝佳的位置,为何房价却如此脆弱?

这就要说到北三县第二个逻辑:

北三县如此惨烈的跌幅,还是因为政策,太过猛烈!

2017年6月,廊坊收紧了楼市政策规定:购买北三县的房子需要北三县当地户口或3年社保。

初看这一政策,大家可能感受不到这个政策有多猛,尤其是今天,各地限购要求在3年社保的也不少。

但北三县,哪怕与北京的关系再近,也只是3个县级市。没有产业支撑,这里就是北漂最纯粹的睡城,连本地人都没有几个有3年本地社保。

并且,这项政策要求的,还不是有廊坊的社保就行。当地的意思是要有三河的社保才能买燕郊,大厂的社保才能买大厂,香河社保才能买香河。

要知道,这三个县级市加起来才和通州差不多大,通州的限购已经足够严了,北三县就类似在通州这样的区内,还要分成三个区分别限购,几乎已经类似限购细化到街道的程度,哪怕是北京,也不一定顶得住,更何况这里只是河北的三个小县城呢?

这样的一纸政策,几乎抽走了北三县所有的购买力。对北三县楼市的打击,几乎是灭顶式的。

在如此严格的限购政策之下,撑过3年,再大的泡沫也得被挤完了。北三县此刻近乎腰斩的价格,此刻绝对是底部了,再跌真的没法玩了。

燕郊的新盘,曾经巅峰时期能卖3.5w的盘,如今老老实实写着2.2-2.5w了,即使这样,还写着优惠的字样,今天来到燕郊北部,部分楼盘新盘已经卖1.6w。

大厂回到了2w以内,1.9w的价格维持着最后的体面。香河更是惨到极致,只要9800元/元,已经跌到老家县城都要不如。

还能多低?

有业主甚至已经免费卖房,只求买家还贷款即可。开发商也是度日如年,暴雷与交房质量维权齐发。

如此惨烈的市场,几乎触底的北三县,还有机会复苏的机会吗?

这就牵扯到北三县楼市的第三个逻辑:

今年,北三县确实迎来了最大的利好。

最大的利好,就是平谷线终于开始动工了。

2021年6月26日北京平谷线地铁河北段正式宣布“开工”,平谷线在三河有6个站点,燕郊镇站、神威大街站、潮白大街站、高楼站和齐心庄站,在燕郊有4个站点。

地铁对此刻的燕郊有多重要?

燕郊虽然占据着最佳的环一线位置,但因为交通拥堵,真正想要实现高效率的通勤还是非常难的,早晚高峰期堵车是百分百事件,早上5点队伍就得开始排队进京。

平谷线的到来,将彻底解决这一问题,并且平谷线是一条含金量极高的线路。

开通之后,燕郊1站直达北京副中心政务区,9站直达国贸,区域通勤价值将再上一台阶。

此前,很多人不把平谷线当回事,不是因为这条线不好,而是因为北三县政策落地时间太长了,6月的正式开工,可以说是真正给市场下了一剂定心剂。

应该有不少北漂可能会目光聚集在此刻价格只有2w的燕郊,昨天看通州的台湖,也是一个地铁17号线直通国贸的区域,价格已经卖到了5.8万,北京落户本就如此艰难,燕郊2万多已经到底部的价格,我认为竞争力还是有的。

这应该是北三县复苏的最大推动力。

其次,今年3月,喊了十年的厂通桥也官方确定即将开工,预计2023年通车。

厂通桥建成之后,从大厂潮白河片区到通州潞城地铁站仅有不到7公里距离,距离北京市委市政府也只有10公里。

当然,这一利好价值,比不上平谷线,但对大厂一直以来交通的匮乏,也是一大改善。

最后,交通利好叠加去年人才落户的放松,北三县夹缝中确实能寻些生机。

去年4月,廊坊市政府印发了“关于进一步深化户籍制度改革的意见(试行)的通知“,在人才落户上,给了些松动的空间。

虽然政策对外地落户北三县,需要3年社保或依法纳税3年的规定没有改变,但放松了对人才落户的要求。

针对当地就业的大专(含)以上学历人员、经组织或人社部门认定的优秀人才、留学归国人员、持有人才绿卡人员、具有初级(含)以上专业技术职称人员、高级工(国家职业资格三级)及以上职业资格的人员、技术工人、加入中国国籍的外国人才。可以凭相关学历、人才绿卡、资格证书等,在就业、居住地办理我市常住户口。

也就是说只要你有大专及以上学历,再加上本地3个月社保和工作证明,就可以在本地落户,直接在当地购房,门槛已经大幅降低。

交通的改善,以及北三县落户的放松,再加上北京本就是一个双城生活文化盛行的地方,北三县还是有杀出重围的机会。

更何况此刻,北京都按捺不住放开了人才落户,北三县早已跃跃欲试的心,很可能也会再有动作。

今年3月,燕郊就试探性的降低了落户门槛,拿着房本即可落户,但仅仅1个月又关闭了该通道,北三县的心确实在动了。

上面文章是来燕郊之前写好的,没想到今天到了才发现,限购已经松了,只是目前没有官方文件通知。

综合判断之下,我认为北三县回暖确实触手可及了。

不过具体市场如何?板块情况如何?还等待我详细考察之后,再写文章跟大家详聊。

如果你对北三县感兴趣,可以先扫码下方二维码添加我们置业咨询师微信,后续如果有最新消息会第一时间通知。

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(责任编辑:张洋 HN080)
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