03年是什么年,日本楼市泡沫破灭全过程,看后感觉似曾相识?-房产频道

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大家好,我是那个敢说真话的磐他。

看到很多朋友们的留言,都说自己十八线小城房价都涨到1万多了,收入却只有2000块。

又看到深圳、上海、广州、成都连续严查经营贷,出台新的限购限售政策。

顿时感觉,2021年楼市真的要出大事了。想要把房子五花大绑,绑住,但是效果甚微。

还有没有什么套路,能摁住这头脱缰野马?磐他倒是有药方,但是估计没人敢用:

1、出台房产税;2、5年-10年内交易税收增值税40%;3、教育平权,取消学区房;4、出台遗产税。

这四个药,只要喝上,保准立即退烧。否则,房主不炒,就呵呵笑两声得了。

而这些药方,正是日本loushi泡沫破灭后,采取的政策。日本房价20年来,几乎没涨。整个日本没有人投资房产,因为投资房子亏钱。日本物价20年来没涨,人都佛系了。

既然日本用药这么好,你肯定很想听一听日本楼市泡沫破灭的全过程,接下来,我就娓娓道来。

1、从基本面支撑到全面泡沫化。

日本房价的快速上涨期是1955-1974 年。这20 年涨 44 倍,而上涨的背景是日本经济快速追赶美国,GDP 和人口也同步快速增长。

这个阶段很像中国1998年到2008年,GDP以10个点以上的速度狂奔,年新生儿都在1600万以上。

1975-1985 年属于缓慢上涨期,11年涨幅不到 1 倍,背景是第一轮增速换挡,GDP和人口增速放缓。

这时候,日本人没有人相信房价会跌,所有人都把钱从银行提出来贷款购房。据说,当时日本的楼盘都需要摇号,中签比例1/3500,最高的时候1/6000。

日本民众非常兴奋,他们的口号是“赶美国,超美国”。而在当时日本的GDP正式超过英法德,位居全球第二。

据说,当时的日本人挥金如土。特别是男多女少,男人为了取悦自己喜欢的女人,一个圣诞节的约会就可以花掉40万日元,送她蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指,请吃东京赤坂王子酒店法国料理。

看到这里,估计很多人会骂:原来日本男人才是超级舔狗?

2、房价开始最后的疯狂。

1985年开始,美国与日本等国签订了广场协议。这个广场协议,大概的内容就是美元贬值,以减少贸易逆差。这导致自由兑换的日元,大幅升值。

当时日本的索尼、松下、丰田等企业全球销售商品,已经和当今的中国类似,到处都是日本货的天下。

所以,为了对冲日元升值导致的出口难题,日本央行开始降息,利率从6%降到了2.5%,并且鼓励日本企业和个人借贷。

热钱蜂拥到楼市和股市,于是1986-1990 年最后疯狂期,6 年 1.7 倍。1990年的时候,仅仅日本东京的房地产总价值可以买下整个美国。

当时的日本人已经没有心思工作,因为投机实在是太赚钱了。日本政府看着失控的楼市和疯狂的社会,意识到崩盘在即。

于是,主动推出政策刺破泡沫。日本央行从1989 年开始连续5 次加息,利率从2.5%上升到了6%,同时,货币供应增速大幅下滑。

收紧房贷,对土地交易强管制。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

政策一出,涌入日本的热钱纷纷撤离。日本楼市和股市双双崩盘。日本土地价格于1991年到达最高点,从1992开始持续下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%,至今仍未修复。

3、日本楼市泡沫破灭的启示。

从日本楼市泡沫破灭,我们得到许多启发:

1、当经济增速、人口增长与房价增长能够匹配的时候,房价上涨的泡沫是可以被消化的。

2、美元贬值,对于美国国债持有国来说,会影响其货币政策。(比如,2008年次贷危机后,中国发放4万亿,其实是拯救美国。这与日本签订广场协议,救美国一样道理。)

3、人口下滑和经济增速放缓,是楼市泡沫破灭的导火线。

4、大放水后的,货币收缩是导致楼市泡沫破灭的点火器。

目前,中国各大城市总的房产库存都属于高位。土地价格持续攀升,房价水涨船高,居民收入跟不上房价上涨,人口断崖式下跌。

同时,2021年美元大放水,持续贬值。人民币被迫升值,人民币资产价格上涨。

疫情结束后,美元必然收缩,全世界的资产都将高位震荡。

请问,中国当前处于日本楼市的哪个阶段?欢迎给我留言,弹幕。感谢你关注磐他,咱们下期节目再见。

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(责任编辑:董云龙 )
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